Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Podrobné informace o nabídkách nemovitostí financovaných prodejcem

Pokud jde o financování rezidenčních nemovitostí, většina transakcí se řídí obnošeným procesem. Prodávající najde ochotného kupujícího s požadovaným příjmem, historií zaměstnání a kreditním skóre, aby získal nárok na hypotéku, a půjčující instituce dá peníze na financování obchodu.

Ale co když tradiční financování není k dispozici a kupující a prodávající stále chtějí v prodeji pokračovat soukromě? Zadejte takzvané financování prodejce. Jak tento výraz naznačuje, osoba, která prodává dům, financuje nákup, nikoli banka, která kupujícímu poskytuje hypotéku.

Shrnutí

  • V transakcích s rezidenčními nemovitostmi je jednou z možností financování prodejce: Osoba, která prodává dům, financuje nákup, nikoli banka, která kupujícímu poskytuje hypotéku.
  • Transakce financované prodejcem mohou být rychlejší a levnější než ty běžné.
  • Kupující v dohodě musí potvrdit, že prodávající je skutečně oprávněn financovat (žádná hypotéka nebo to hypoteční věřitel umožňuje) a měli by být připraveni složit zálohu.
  • Financování prodejce obvykle trvá kratší dobu než u běžné hypotéky.
  • Obě strany transakce by měly najmout odborníky, aby sepsali smlouvu a směnku.

Vstupy a výstupy z realitních nabídek financovaných prodejcem

Výhody financování prodejcem

Tato alternativa k tradičnímu financování je užitečnou možností občas nebo na místech, kde je hypotéka obtížně dostupná. Za tak přísných podmínek umožňuje financování prodejce přístup kupujícím k alternativní formě úvěru. Prodejci zase mohou využívat populaci kupujících, kteří nutně nemají nárok na tradiční hypotéku. A protože prodejce financuje prodej, může nemovitost požadovat vyšší prodejní cenu.

Transakce mezi dvěma stranami

Banka není přímo zapojena do prodeje financovaného prodejcem kupující a prodávající provádějí opatření sami. Vypracují směnku uvádějící úrokovou sazbu, harmonogram plateb od kupujícího k prodejci a důsledky, pokud by kupující tyto závazky nesplnil. Na rozdíl od prodeje zahrnujícího hypotéku tedy nejde o převod jistiny z kupujícího na prodávajícího, ale pouze o dohodu o splácení této částky v průběhu času.

Pokud jsou zapojeni pouze dva hlavní hráči, může být financování vlastníka rychlejší a levnější než obvyklý prodej domu. Willie Kathryn Suggs, hlavní makléřka a majitelka realitního makléřství se sídlem v Harlemu, které nese její jméno, říká, že když prodávající financuje prodej, „obchod se uzavírá rychleji, protože na bankovního úvěra, upisovatele a čekání na něj nečeká právní oddělení k vymazání souboru. “ Suggs také konstatuje, že „kupující milují [seller financing] protože se mohou dostat do domu za méně peněz. “

Nižší náklady na uzavření

Konečné náklady jsou u prodeje financovaného prodejcem skutečně nižší. Bez účasti banky se transakce vyhýbá nákladům na hypotéku nebo diskontní human body, stejně jako poplatkům za založení a řadě dalších poplatků, které věřitelé běžně během procesu financování srovnávají. Existuje také větší flexibilita, přinejmenším zdánlivě, ohledně ustanovení o půjčkách, od požadované zálohy po úrokovou sazbu až po dobu platnosti dohody.

Financování prodejce obvykle probíhá pouze na poměrně krátkou dobu, například na pět permit, přičemž splátka balónu je splatná na konci tohoto období. Teorie – nebo přinejmenším naděje – spočívá v tom, že kupující tuto platbu nakonec refinancuje u tradičního věřitele, vyzbrojeného zlepšenou úvěruschopností a nashromážděného v domácnosti.

Co kupující potřebují vědět

Navzdory potenciálním výhodám financování prodejce, transakce, které jej využívají, přicházejí s riziky a realitou professional obě strany. Před dokončením dohody financované prodejcem by měli kupující zvážit následující.

Neočekávejte lepší podmínky než u hypotéky

Jelikož jsou podmínky dohody financované prodejcem narušeny, flexibilita se často setkává s realitou. Prodávající tráví své finanční potřeby a rizika, včetně možnosti, že kupující nesplácí půjčku, s vyhlídkou na potenciálně nákladný a chaotický proces vystěhování.

Výsledek může být pro kupujícího střízlivý. Je například možné, že si zajistíte výhodnější úrokovou sazbu, než nabízejí banky, ale je pravděpodobnější, že zaplatíte více, možná několik dalších procentních bodů nad převládající sazbou. A pravděpodobně budete muset poskytnout zálohu, jejíž velikost je srovnatelná s částkami typické hypotéky – tj. 20% nebo více z hodnoty nemovitosti.

Možná se budete muset prodávajícímu prodat

Je chytré být transparentní a přímočarý ohledně důvodů, proč jste nesplnili podmínky pro tradiční hypotéku. Některé z těchto informací se mohou objevit, i když prodejce zkontroluje vaši kreditní historii a další základní údaje, včetně vašeho zaměstnání, aktiv, finančních nároků a referencí.

Nezapomeňte však také upozornit na jakákoli omezení vaší schopnosti půjčit si, která se nemusí projevit během due diligence prodejce. Todd Huettner, hypoteční makléř a prezident společnosti Denett se sídlem v Huettner Funds, zdůrazňuje, že i potenciální kupec, který má dobrý úvěr a vysokou zálohu, možná nedávno zahájil nový obchod, a proto se nemůže kvalifikovat na půjčka až na dva roky.

Buďte připraveni navrhnout financování prodejce

Majitelé domů, kteří nabízejí financování prodejců, často tuto skutečnost otevřeně oznamují v naději, že přilákají kupce, kteří nemají nárok na hypotéky. Pokud však nevidíte zmínku o financování prodejců, není na škodu se na to zeptat, říká Huettner.

Když to uděláte, navrhne tuto možnost tak výslovně, jak můžete. Spíše než se ptát, zda je financování vlastníkem možností, Huettner doporučuje, aby kupující předložili konkrétní návrh. Například: „Moje nabídka je plná cena se snížením o 20%, financování prodejce za 350 000 USD při 6%, amortizováno po dobu 30 enable s pětiletou balónovou půjčkou. Pokud nebudu refinancovat za dva až tři roky, zvýším sazba na 7% ve čtyřech a pěti letech. “

Potvrďte, že prodejce je zdarma k financování prodeje

Financování prodejce je nejjednodušší, když prodávající vlastní nemovitost přímo hypotéka na nemovitost přináší další komplikace. Platba za vyhledání titulu na nemovitosti potvrdí, že je to přesně popsáno v listině a je osvobozeno od hypotéky nebo daňových zástav.

Podle Jasona Burkholder, makléře, manažera prodeje a realitního agenta ve společnosti Weichert, realitních kanceláří v Lancasteru v Pa., „Většina hypoték má klauzuli„ splatnou za prodej “, která prodejci zakazuje prodej domu bez splácení hypotéky. Pokud tedy prodejce financuje vlastníka a hypoteční společnost to zjistí, bude dům považovat za „prodaný“ a bude požadovat okamžité splacení dluhu v plné výši, což věřiteli umožní uzavřít smlouvu. “

Co prodejci potřebují vědět

Mějte na paměti tyto tipy a realitu, pokud uvažujete o financování prodeje domu.

Prodej nemusíte nutně financovat dlouho

Jako prodejce můžete kdykoli prodat směnku investorovi nebo věřiteli, kterému kupující poté odešle platby. Podle Robina Danielse, investora do nemovitostí a pronajímatele na střední Floridě, „mnoho prodejců se bojí prodeje s financováním vlastníka, ale neví, že bankovka, kterou drží, je něco, co lze prodat někomu jinému. To by se mohlo stát ve stejný den jako uzávěrka, takže prodejce okamžitě dostane hotovost. “

Jinými slovy, prodejci nemusí mít hotovost, ani se nemusí stát věřiteli. Uvědomte si však, že k jeho prodeji budete pravděpodobně muset přijmout méně než plnou hodnotu bankovky, čímž se sníží návratnost nemovitosti. Směnky k nemovitostem se podle společnosti Amerinote Xchange, která se specializuje na financování na sekundárním trhu, obvykle prodávají za 65% až 90% jejich nominální hodnoty...

Udělejte ze svého financování prodeje část svého prodejního majetku

Vzhledem k tomu, že financování prodejcem je poměrně vzácné, podpořte skutečnost, že jej nabízíte, počínaje výpisem nemovitosti. Přidání slova „financování prodávajícího k dispozici“ do textu upozorní potenciální kupce a jejich zástupce, že tato možnost je na stole.

Až si váš dům prohlédnou potenciální kupci, uveďte podrobnější informace o financování. Připravte informační checklist, který popisuje podmínky financování, spolu s obecným vysvětlením, co je financování prodávajícího, protože mnoho kupujících s ním nebude obeznámeno.

Vyhledejte daňové poradenství a zvažte pomoc s poskytováním půjček

Vzhledem k tomu, že obchody financované prodejcem mohou představovat daňové komplikace, zapojte do prodeje svůj finanční plánovač nebo daňového odborníka. Pokud nejste zkušený a pohodlný jako poskytovatel půjček, zvažte také pronájem společnosti poskytující půjčky, která bude shromažďovat měsíční splátky, vydávat výpisy a provádět další práce spojené se správou půjčky.

Nápověda k dohodám financovaným prodejcem

Obě strany v rámci dohody financované prodejcem by si měly najmout realitního právníka nebo realitního agenta, aby sepsali a zkontrolovali kupní smlouvu a směnku spolu s souvisejícími úkoly. Pokuste se najít profesionály, kteří mají zkušenosti s domácími transakcemi financovanými prodejci – a mají zkušenosti s bydlením, pokud je to možné, protože některé relevantní předpisy (například ty, které upravují platby balónem) se liší podle jurisdikce.

Profesionálové mohou také pomoci kupujícímu a prodávajícímu rozhodnout o konkrétní dohodě, která jim nejlépe vyhovuje, a okolnostech prodeje. Pokud se nejedná o dohodu financovanou prodejcem, realitní investor a realitní kancelář Don Tepper ze společnosti Solutions 3D LLC zdůrazňuje, že „ve skutečnosti existují desítky dalších způsobů nákupu“, kromě tradičního hypotečního ujednání. Tato ujednání, jak zdůrazňuje Tepper, zahrnují opční leasing, leasingový nákup, pozemkovou smlouvu, smlouvu o smlouvě, sdílení akcií a hypotéky na zástavu. „Většina kupujících a většina realitních agentů neví, jak některá z těchto funkcí funguje,“ říká.

Závěr

Jakkoli je to professional většinu lidí neobvyklé a neznámé, financování prodejců může být užitečnou volbou při výzvách na realitních trzích. Uspořádání však professional kupující a prodávající spouští některá zvláštní rizika a je rozumné zapojit odbornou pomoc, která je zmírní a umožní hladký průběh procesu.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: