Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Jak ocenit investiční nemovitosti?

Z kvantitativního hlediska je investování do nemovitostí něco jako investice do akcií. Aby mohli investoři profitovat, musí vědět, jak ocenit nemovitost, a provést poučné odhady toho, jaký zisk každý dosáhne, ať už prostřednictvím zhodnocení majetku, příjmu z pronájmu, nebo obojího. Přesné ocenění nemovitostí může investorům pomoci lépe se rozhodovat, pokud jde o nákup a prodej nemovitostí.

Shrnutí

  • Oceňování nemovitostí je proces, který určuje ekonomickou hodnotu investice do nemovitosti.
  • Míra kapitalizace je klíčovou metrikou pro oceňování nemovitosti produkující příjem.
  • Čistý provozní příjem (NOI) měří ziskovost nemovitosti produkující příjmy před přidáním nákladů na financování a daní.
  • Dvě klíčové metody oceňování nemovitostí zahrnují diskontování budoucího NOI a model multiplikátoru hrubého příjmu.
  • Nevýhodou je, že protože trhy s nemovitostmi jsou méně likvidní a transparentní než akciový trh, může být obtížné získat potřebné informace.

Ocenění vlastního kapitálu se obvykle provádí pomocí dvou základních metodik: absolutní hodnoty a relativní hodnoty. Totéž platí pro oceňování nemovitostí.

Diskontování budoucího čistého provozního výnosu (NOI) příslušnou diskontní sazbou pro nemovitosti je podobné jako u diskontovaných peněžních toků (DCF) u akcií. Integrace modelu multiplikátoru hrubého příjmu do nemovitostí je zatím srovnatelná s relativními hodnotovými hodnotami u akcií. Níže se podíváme na to, jak pomocí těchto metod ocenit nemovitost.

Míra kapitalizace

Jedním z nejdůležitějších předpokladů, které investor do nemovitostí při oceňování nemovitostí činí, je zvolit vhodnou míru kapitalizace, známou také jako cap cap.

Míra kapitalizace je požadovaná míra návratnosti nemovitosti, bez zhodnocení hodnoty nebo odpisů. Zjednodušeně řečeno, je to sazba aplikovaná na NOI k určení současné hodnoty vlastnosti.

Předpokládejme například, že se od nemovitosti očekává, že v příštích deseti letech vygeneruje NOI ve výši 1 milion USD. Pokud by byla diskontována s mírou kapitalizace 14%, tržní hodnota nemovitosti by byla:

  • 7 142 857 $ (1 000 000 $ / 0,14)

Kde:

  • Tržní hodnota = Sazba NOI / limit

Tržní hodnota 7 142 857 USD je dobrý obchod, pokud se nemovitost prodá za 6,5 ​​milionu USD. Ale je to špatný obchod, pokud je prodejní cena 8 milionů dolarů.

Stanovení míry kapitalizace je jednou z klíčových metrik používaných k ocenění nemovitosti generující příjem. Ačkoli je to o něco složitější než výpočet vážených průměrných nákladů na kapitál (WACC) firmy, existuje několik metod, které mohou investoři použít k nalezení vhodné míry kapitalizace, včetně následujících:

  • Metoda budování
  • Metoda extrakce trhu
  • Metoda investičního pásma

Metoda budování

Jedním z běžných přístupů k výpočtu míry omezení je metoda budování. Začněte s úrokovou sazbou a přidejte:

  1. Odpovídající prémie za likviditu – vzniká kvůli nelikvidní povaze nemovitosti
  2. Prémie za znovudobytí – odpovídá za čisté zhodnocení půdy
  3. Riziková prémie — odhaluje celkovou rizikovou expozici na trhu nemovitostí

Vzhledem k 6% úrokové sazbě, 1,5% míře nelikvidnosti, 1,5% zpětně získatelné prémii a 2,5% míře rizika je míra kapitalizace majetkové účasti 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Pokud je čistý provozní příjem 200 000 USD, je tržní hodnota nemovitosti 1739 130 USD (200 000 USD / 0,115).

Provedení tohoto výpočtu je velmi jednoduché. Složitost však spočívá v posouzení přesných odhadů pro jednotlivé složky míry kapitalizace, což může být výzvou. Výhodou metody budování je, že se pokouší definovat a přesně měřit jednotlivé komponenty diskontní sazby.

Metoda extrakce trhu

Metoda extrakce trhu předpokládá, že existují aktuální, snadno dostupné informace o NOI a prodejních cenách na srovnatelných vlastnostech generujících příjem. Výhodou metody extrakce trhu je, že díky míře kapitalizace má přímá kapitalizace příjmů smysl.

Je poměrně jednoduché určit míru kapitalizace. Předpokládejme, že by investor mohl koupit parkoviště, které by podle očekávání vygenerovalo 500 000 USD v NOI. V této oblasti existují tři existující srovnatelná parkovací místa produkující příjmy:

  • Parkoviště 1 má NOI 250 000 $ a prodejní cena 3 miliony $. Míra kapitalizace je 8,33% (250 000 USD / 3 000 000 USD).
  • Parkoviště 2 má NOI 400 000 $ a prodejní cena 3,95 milionu $. Míra kapitalizace je 10,13% (400 000 USD / 3 950 000 USD).
  • Parkoviště 3 má NOI 185 000 $ a prodejní cena 2 miliony $. Míra kapitalizace je 9,25% (185 000 USD / 2 000 000 USD).

Vezmeme-li průměrné sazby stropu pro tyto tři srovnatelné nemovitosti, celková míra kapitalizace ve výši 9,24% by byla přiměřeným zastoupením trhu. Pomocí této míry kapitalizace může investor určit tržní hodnotu nemovitosti, o které uvažuje. Hodnota investiční příležitosti na parkovišti je 5 411 255 $ (500 000 $ / 0,0924).

Metoda investování

U metody investičního pásma se míra kapitalizace počítá pomocí individuálních úrokových sazeb u nemovitostí, které využívají jak dluhové, tak kapitálové financování. Výhodou této metody je, že se jedná o nejvhodnější míru kapitalizace pro financované investice do nemovitostí.

Prvním krokem je výpočet faktoru klesajícího fondu. Toto je procento, které musí být vyčleněno pro každé období, aby měla v budoucnu určitou částku. Předpokládejme, že nemovitost s NOI ve výši 950 000 USD je financována z 50%, přičemž dluh se 7% úrokem bude odepisován po dobu 15 let. Zbytek se platí vlastním kapitálem s požadovanou návratností 10%. Faktor potopeného fondu by se počítal jako:

Připojením čísel získáme:

  • 0,07 / (1 + 0,07)15 – 1

To počítá na 3,98%. Míra, ve které musí být věřitel vyplacen, se rovná tomuto faktoru potápějícího se fondu Plus úroková sazba. V tomto příkladu to vyšlo na 10,98% (0,07 + 0,0398).

Vážená průměrná sazba nebo celková míra kapitalizace s použitím 50% váhy pro dluh a 50% váhy pro kapitál je tedy:

  • 10,49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Výsledkem je, že tržní hodnota nemovitosti je:

  • 9 056 244 $ (950 000 $ / 0,1049)

Jak ocenit investici do nemovitosti

Metody oceňování

Modely absolutního ocenění určují současnou hodnotu budoucích příchozích peněžních toků za účelem získání skutečné hodnoty aktiva. Nejběžnějšími metodami jsou techniky diskontování dividend (DDM) a techniky diskontovaných peněžních toků (DCF).

Na druhé straně metody relativní hodnoty naznačují, že dva srovnatelné cenné papíry by měly mít podobnou cenu podle jejich výnosů. Poměry jako cena / zisk (P / E) a cena / prodej se porovnávají s jinými společnostmi ve stejném odvětví, aby se určilo, zda je akcie podhodnocena nebo nadhodnocena.

Stejně jako v případě oceňování akcií by analýza oceňování nemovitostí měla implementovat oba postupy k určení rozsahu možných hodnot.

Sleva na budoucí NOI

Vzorec pro výpočet hodnoty nemovitosti na základě diskontovaného čistého provozního příjmu je:

NOI odráží příjmy, které nemovitost vygeneruje po započtení provozních nákladů – ale před odečtením daní a úrokových plateb. Před odečtením výdajů však musí být stanoveny celkové výnosy získané z investice.

Očekávané příjmy z pronájmu lze zpočátku předpovědět na základě srovnatelných nemovitostí v okolí. Při správném průzkumu trhu může investor určit, jaké ceny platí nájemci v dané oblasti, a předpokládat, že na tuto nemovitost lze použít podobné nájemné za čtvereční stopu. Předpokládané zvýšení nájemného se zohledňuje v tempu růstu ve vzorci.

Vzhledem k tomu, že vysoká míra neobsazenosti představuje potenciální hrozbu pro návratnost investic do nemovitostí, měla by se k určení ušlého příjmu použít analýza citlivosti nebo realistické konzervativní odhady, pokud aktivum není využíváno při plné kapacitě.

Provozní náklady zahrnují ty, které přímo vznikají při každodenním provozu budovy, například pojištění majetku, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na služby. Upozorňujeme, že do výpočtu celkových nákladů nejsou zahrnuty odpisy. Čistý provozní příjem nemovitosti je podobný zisku před úroky, daněmi, odpisy a amortizací (EBITDA).

Diskontování NOI z investice do nemovitosti sazbou cap je analogické diskontování budoucího toku dividend příslušnou požadovanou mírou návratnosti, upravenou o růst dividendy. Akcioví investoři obeznámení s modely růstu dividend by měli okamžitě vidět podobnost.

Multiplikátor hrubého příjmu

Přístup multiplikátoru hrubého příjmu je metoda relativního ocenění, která je založena na základním předpokladu, že nemovitosti ve stejné oblasti budou oceněny úměrně k hrubému příjmu, který pomáhají generovat.

Jak název napovídá, hrubý příjem je celkový příjem před odečtením jakýchkoli provozních nákladů. Pro získání přesného odhadu hrubého příjmu je však nutné předpovědět míru neobsazenosti.

Například pokud investor v oblasti nemovitostí koupí budovu o rozloze 100 000 čtverečních stop, může ze srovnatelných údajů o majetku zjistit, že průměrný hrubý měsíční příjem na čtvereční stopu v sousedství je 10 USD. Ačkoli investor může zpočátku předpokládat, že hrubý roční příjem je 12 milionů $ (10 x 12 měsíců x 100 000 čtverečních stop), v budově budou pravděpodobně v daném okamžiku nějaké volné jednotky.

Za předpokladu 10% míry neobsazenosti je hrubý roční příjem 10,8 milionu $ (12 milionů $ x 90%). Podobný přístup je aplikován také na přístup čistého provozního výnosu.

Dalším krokem k posouzení hodnoty nemovitosti je stanovení multiplikátoru hrubého příjmu a jeho vynásobení hrubým ročním příjmem. Multiplikátor hrubého příjmu lze zjistit pomocí historických údajů o prodeji. Při pohledu na prodejní ceny srovnatelných nemovitostí a vydělením této hodnoty vygenerovaným hrubým ročním příjmem se vytvoří průměrný multiplikátor pro region.

Tento typ oceňovacího přístupu je podobný použití srovnatelných transakcí nebo násobků k ocenění akcie. Mnoho analytiků předpovídá zisk společnosti a vynásobí její zisk na akcii (EPS) poměrem P / E v tomto odvětví. Ocenění nemovitostí lze provést podobnými opatřeními.

Překážky v oceňování nemovitostí

Obě tyto metody oceňování nemovitostí se zdají relativně jednoduché. V praxi je však stanovení hodnoty nemovitosti vytvářející příjem pomocí těchto výpočtů poměrně komplikované. Za prvé může být časově náročné a náročné získat požadované informace týkající se všech vstupů vzorce, jako je čistý provozní příjem, pojistné zahrnuté do míry kapitalizace a srovnatelné údaje o prodeji.

Zadruhé, tyto oceňovací modely náležitě nezohledňují možné významné změny na realitním trhu, jako je úvěrová krize nebo realitní boom. Ve výsledku je nutné provést další analýzu pro předpovědi a zohlednění možného dopadu měnících se ekonomických proměnných.

Vzhledem k tomu, že trhy s nemovitostmi jsou méně likvidní a transparentní než akciový trh, je někdy obtížné získat informace potřebné k přijetí plně informovaného investičního rozhodnutí.

To znamená, že vzhledem k velké kapitálové investici, která je obvykle nutná k nákupu velkého developerského projektu, může tato komplikovaná analýza přinést velkou výplatu, pokud povede k objevení podhodnocené nemovitosti (podobně jako u kapitálových investic). Takže čas věnovaný výzkumu požadovaných vstupů stojí za čas a energii.

Závěr

Oceňování nemovitostí je často založeno na strategiích podobných analýze akcií. Kromě metody diskontování NOI a multiplikátoru hrubého příjmu se často používají i jiné metody. Někteří odborníci v oboru mají například aktivní pracovní znalosti o migraci a vzorcích rozvoje měst.

Díky tomu mohou určit, které místní oblasti budou s největší pravděpodobností zažívat nejvyšší míru zhodnocení. Bez ohledu na to, jaký přístup je použit, nejdůležitějším prediktorem úspěchu strategie je, jak dobře je prozkoumána.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: