Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Jak funguje pronajímání domů?

Pokud jste jako většina kupců domů, budete potřebovat hypotéku na financování nákupu nového domu. Abyste se kvalifikovali, musíte mít dobré kreditní skóre a hotovost pro složení zálohy. Bez nich nemusí být tradiční cesta k vlastnictví domu volbou.

Existuje však alternativa: dohoda o nájmu k pronájmu, ve které si pronajmete dům na určitou dobu s možností jeho koupě před vypršením platnosti nájmu. Smlouvy o nájmu-na-vlastní se skládají ze dvou částí: standardní nájemní smlouva a opce na koupi...

Zde je přehled toho, co je třeba sledovat a jak funguje proces rent-to-own. Je to komplikovanější než pronájem a na ochranu svých zájmů budete muset přijmout zvláštní opatření. To vám pomůže zjistit, zda je dohoda dobrá volba, pokud hledáte koupi domu.

Shrnutí

  • Smlouva o pronájmu z vlastního podnětu je smlouva, ve které se zavazujete pronajmout nemovitost na určité časové období, s možností koupě před ukončením nájmu.
  • Smlouvy o nájmu zahrnují standardní nájemní smlouvu a také možnost koupi nemovitosti později.
  • Smlouvy o leasingové smlouvě vám dávají právo na koupi domu po skončení pronájmu, zatímco smlouvy o leasingu vyžadují, abyste si jej koupili.
  • Platíte nájem po celou dobu leasingu a v některých případech se procento z platby použije na kupní cenu.
  • U některých smluv o pronájmu k pronájmu budete možná muset udržovat majetek a platit za opravy.

Nevratné poplatky předem

V dohodě o pronájmu k vlastnímu platíte (jako kupující) prodejci jednorázový, obvykle nevratný poplatek předem nazývaný poplatek za opci, opční peníze nebo opční protiplnění. Tento poplatek je to, co vám dává možnost koupit dům k určitému datu v budoucnosti. Poplatek za opci je často obchodovatelný, protože neexistuje standardní sazba. Přesto se poplatek obvykle pohybuje mezi 1% a 5% kupní ceny...

Lease-Option vs. Lease-Purchase

Je důležité si uvědomit, že existují různé typy smluv k pronájmu, z nichž některé jsou pro spotřebitele vstřícnější a flexibilnější než jiné. Smlouvy o opční leasingové smlouvě vám dávají právo, nikoli však povinnost, koupit dům, jakmile vyprší jeho platnost. Pokud se rozhodnete nemovitost po skončení nájmu nekoupit, možnost jednoduše vyprší a můžete odejít bez jakékoli povinnosti pokračovat v placení nájemného nebo nákupu. U leasingových smluv to neplatí vždy...

Abyste měli možnost koupit bez povinnosti koupit, musí to být smlouva o leasingu. Vzhledem k tomu, že rozluštění právnických osob může být náročné, je vždy dobré před podepsáním smlouvy zkontrolovat smlouvu s kvalifikovaným právníkem, abyste věděli, jaká jsou vaše práva a co přesně máte...

Dávejte pozor na smlouvy o leasingu – na konci leasingu byste mohli být ze zákona povinni koupit dům, ať už si to můžete dovolit, nebo ne.

Dohodnout se na kupní ceně

Smlouvy o nájmu by měly určit, kdy a jak se určuje kupní cena domu. V některých případech se vy a prodejce dohodnete na kupní ceně při podpisu smlouvy, často za vyšší cenu, než je aktuální tržní hodnota. V jiných situacích se cena určí po vypršení platnosti nájmu na základě tehdy aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Mnoho kupujících dává přednost „uzamčení“ kupní ceny, zejména na trzích, kde se ceny domů zvyšují...

Uplatnění nájemného příkazci

Budete platit nájem po celou dobu pronájmu. Otázkou je, zda se část každé platby použije na případnou kupní cenu. Například pokud zaplatíte nájemné 1 200 $ každý měsíc po dobu tří let a 25% z toho je připsáno na nákup, získáte 10 800 $ nájemného (1 200 x 0,25 = 300 $; 300 x 36 měsíců = 10 800 $). Nájemné je obvykle o něco vyšší než aktuální sazba pro danou oblast, aby se vyrovnal získaný úvěr. Ale určitě víte, co za zaplacení této prémie dostáváte...

U některých smluv lze všechny nebo některé z opčních peněz, které musíte zaplatit, použít na případnou kupní cenu při uzavření.

Údržba domu z pronájmu

V závislosti na podmínkách smlouvy můžete nést odpovědnost za údržbu majetku a platby za opravy. Obvykle je to zodpovědnost pronajímatele, proto si pozorně přečtěte drobný tisk vaší smlouvy. Vzhledem k tomu, že prodejci jsou v konečném důsledku odpovědní za veškeré poplatky, daně a pojištění majitelů domů (koneckonců je to stále jejich dům), obvykle se rozhodnou tyto náklady uhradit. Ať tak či onak, budete potřebovat pojistnou smlouvu nájemce, která kryje ztráty na osobním majetku a poskytuje krytí odpovědnosti, pokud je někdo zraněn během pobytu v domácnosti nebo pokud někoho náhodně zraníte...

Ujistěte se, že požadavky na údržbu a opravy jsou jasně uvedeny ve smlouvě (požádejte svého právního zástupce, aby vysvětlil vaše povinnosti). Údržba nemovitosti, např. Sekání trávníku, hrabání listí, čištění okapů atd., Se velmi liší od výměny poškozené střechy nebo úpravy elektrického kódu. Ať už budete za všechno odpovědní, nebo jen za sekání trávníku, necháte si domovní prohlídku zkontrolovat, objednat posouzení a před podpisem cokoli se ujistit, že jsou majetkové daně aktuální.

Koupě nemovitosti

Co se stane, když smlouva skončí, částečně závisí na tom, jaký typ smlouvy jste podepsali. Pokud máte smlouvu o nájmu a chcete nemovitost koupit, budete pravděpodobně muset získat hypotéku (nebo jiné financování), abyste mohli prodejci zaplatit celou částku.

Naopak, pokud se rozhodnete dům nekoupit – nebo nejste schopni zajistit financování do konce doby pronájmu – možnost vyprší a vy se přestěhujete z domu, jako byste si pronajímali jakoukoli jinou nemovitost. Pravděpodobně ztratíte všechny peníze zaplacené do tohoto bodu, včetně opčních peněz a jakéhokoli vydělaného úvěru na nájem, ale nebudete mít žádnou povinnost pokračovat v pronájmu nebo koupit dům...

Pokud máte smlouvu o leasingu, můžete být ze zákona povinni nemovitost koupit po skončení platnosti leasingu. To může být problematické z mnoha důvodů, zejména pokud nejste schopni zajistit hypotéku. Smlouvy o leasingu jsou téměř vždy výhodnější než leasingové smlouvy, protože nabízejí větší flexibilitu a neriskujete, že budete žalováni, pokud nebudete chtít nebo nemůžete koupit dům, když vyprší platnost leasingu...

Zacházejte s procesem stejně, jako kdybyste kupovali dům přímo: Proveďte svou due diligence, prozkoumejte oblast, porovnejte ceny s jinými blízkými domy, prozkoumejte smlouvu a prozkoumejte historii prodejce.

Pokud máte finanční potíže spojené s COVID-19, jsou v rámci balíčku stimulačních koronavirů k dispozici programy pro nájemce a majitele domů, které zabraňují uzavření trhu, vystěhování a poskytují úlevu při splácení hypotéky.

Ideální kandidát na pronájem

Dohoda o nájmu-na-vlastní může být vynikající volbou, pokud jste ctižádostivým majitelem domu, ale z finančního hlediska nejste zcela připraveni. Tyto dohody vám dávají šanci dát své finance do pořádku, zlepšit své kreditní skóre a ušetřit peníze za složení zálohy při „zamykání“ domu, který chcete vlastnit. Pokud opční peníze a / nebo procento z nájemného jde směrem k kupní ceně, což často dělají, můžete také vybudovat určitý kapitál...

Zatímco dohody o nájmu-na-vlastní byly tradičně zaměřeny na lidi, kteří se nemohou kvalifikovat pro vyhovující půjčky, existuje druhá skupina kandidátů, kteří byli do značné míry přehlíženi odvětvím rent-to-own: lidé, kteří nemohou získat hypotéky v drahé, nevyhovující trhy s půjčkami. „Na trzích s městskými nemovitostmi s vysokými náklady, kde jsou standardem jumbo (nevyhovující) půjčky, existuje velká poptávka po lepším řešení pro finančně životaschopné, důvěryhodné lidi, kteří zatím hypotéku nemohou získat nebo nechtějí,“ říká Marjorie Scholtz, zakladatelka a generální ředitelka společnosti Verbhouse, začínající v San Francisku.

“Jak ceny domů rostou a čím dál více měst je oceňováno z dodržování limitů půjček a tlačeno do jumbo půjček, problém se přesouvá od spotřebitelů k odvětví domácích financí,” říká Scholtz. S přísnými pokyny pro automatické upisování a 20 až 40% požadavky na zálohy mohou mít i finančně zdatní lidé potíže se získáním financování na těchto trzích.

“Cokoli neobvyklého – například v příjmech – hodí dobré příjmy do statusu ‘odlehlé’, protože upisovatelé je nemohou úhledně vejít do krabice,” říká Scholtz. To zahrnuje lidi, kteří mají netradiční příjmy, jsou samostatně výdělečně činní nebo pracují na dohodu, nebo nemají americkou úvěrovou historii (např. Cizí státní příslušníci) – a ti, kterým prostě chybí obrovské 20% až 40% zálohy, které banky vyžadují pro nevyhovující půjčky .

Trhy s vysokými náklady nejsou zřejmým místem, kde najdete nemovitosti k pronájmu, což je důvod, proč je Verbhouse neobvyklý. Všem potenciálním kupujícím domů z pronájmu by však prospělo, kdyby se pokusili zapsat své funkce zaměřené na spotřebitele do smluv na pronájem: Vlastní opce a část každé platby za nájemné kupují kupní cenu dolar za dolar, nájemné a kupní cena jsou uzamčeny až na pět let a účastníci mohou budovat vlastní kapitál a získávat zhodnocení trhu, i když se rozhodnou nekoupit. Podle Scholtze mohou účastníci „vydělat peníze“ za spravedlivou tržní hodnotu: Verbhouse prodává dům a účastník si udržuje tržní zhodnocení plus veškerý kapitál, který nashromáždili prostřednictvím plateb „buy-down“ nájemného.

Před podpisem smlouvy

Jaké kroky byste měli podniknout, když uvažujete o nemovitosti k pronájmu? Nezapomeňte:.. ..

Vyberte správné podmínky

Místo smlouvy o leasingu zadejte spíše smlouvu o pronájmu.

Získejte pomoc

Najměte si kvalifikovaného právníka v oboru nemovitostí, který vám vysvětlí smlouvu a pomůže vám pochopit vaše práva a povinnosti. Možná budete chtít vyjednat některé body před podepsáním nebo se dohodě vyhnout, pokud to pro vás není dostatečně výhodné.

Prozkoumejte smlouvu

Ujistěte se, že rozumíte:

  • Termíny (co je splatné kdy)
  • Poplatek za opci a platby nájemného – a kolik z nich se vztahuje na kupní cenu
  • Jak se určuje kupní cena
  • Jak využít možnosti nákupu (prodejce vás například může požádat, abyste předem písemně informovali o svém záměru koupit)
  • Zda jsou povolena domácí zvířata
  • Kdo je odpovědný za údržbu, příspěvky sdružení vlastníků domů, daně z majetku a podobně
  • Co znamená „údržba“: jen sekání trávníku a hrabání atd. Nebo vážné opravy, například oprava střechy.

Prozkoumejte domov

Objednejte si nezávislé ocenění, získejte kontrolu nemovitosti, ujistěte se, že daně z nemovitosti jsou aktuální a zajistěte, aby na nemovitost nebyla žádná zádržná práva.

Prozkoumejte prodejce

V úvěrové zprávě prodávajícího vyhledejte známky finančních potíží a získejte zprávu o titulu, abyste zjistili, jak dlouho vlastnil nemovitost prodávající – čím déle ji vlastnil a čím více vlastního kapitálu, tím lépe.

Dvakrát zkontrolujte jemný tisk

Za jakých podmínek byste ztratili možnost koupi nemovitosti? Na základě některých smluv toto právo ztrácíte, pokud se opozdíte pouze s jednou platbou nájemného nebo pokud písemně neoznámíte prodejci svůj záměr koupit.

Závěr

Dohoda o nájmu-na-vlastní umožňuje potenciálním kupcům domů ihned se přestěhovat do domu, přičemž několik let bude pracovat na zlepšení jejich úvěrového skóre a / nebo spoření na zálohu, než se pokusí získat hypotéku. Určité podmínky musí být samozřejmě splněny, v souladu s dohodou o nájmu. I když s tímto procesem pomáhá realitní agent, je nutné se před podpisem cokoli poradit s kvalifikovaným realitním právníkem, který vám vyjasní smlouvu a vaše práva.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: