Míra terminální kapitalizace, známá také jako výstupní míra, je míra použitá k odhadu hodnoty dalšího prodeje nemovitosti na konci doby držení. Očekávaný čistý provozní příjem (NOI) za rok se dělí sazbou terminálního limitu (vyjádřenou v procentech), aby se získala hodnota terminálu. Míry kapitalizace terminálu se odhadují na základě srovnatelných údajů o transakcích nebo podle toho, co je považováno za vhodné pro umístění a atributy konkrétní nemovitosti.
Shrnutí
Míra vstupního limitu je předpokládaný čistý provozní zisk (NOI) v prvním roce dělený počáteční investicí nebo kupní cenou. Naproti tomu míra terminální kapitalizace je projektovaný NOI minulého roku (rok ukončení) dělený prodejní cenou. Pokud je tato sazba nižší než sazba vstupního limitu, obvykle to znamená, že investice do nemovitostí byla zisková.
Většina profesionálů v oblasti investování do nemovitostí souhlasí s tím, že je důležité přizpůsobit rychlost kapitalizace terminálu aktuální rychlosti trhu, přičemž je třeba mít na paměti, že může být bezpečnější zkouškou vývoje trochu posunout rychlost terminálového stropu. Dynamická tabulka může být užitečná professional zátěžové testování vývojového projektu s cílem dosáhnout nejvyšší míry kapitalizace terminálu, která by investorům stále poskytovala dostatečný vzestup.
Důvtipní investoři do nemovitostí hledají trhy a typy nemovitostí, u nichž se očekává pokles míry tržní kapitalizace, protože nižší míra terminální kapitalizace ve srovnání s mírou kapitálového krytí bude mít za následek kapitálové zisky za předpokladu, že čistý provozní příjem nebude pokles během doby držení. Některá knowledge, která je třeba vzít v úvahu, zahrnují metriky nabídky a poptávky professional každou kategorii prostoru, jakož i služby a výdaje předpokládané v souvislosti s každou oblastí provozu.
I když budoucnost je vždy nejistá, na konci každého období držení jsou jisté dvě věci: budovy stárnou a trhy se změní. Je tedy zásadní, aby všichni investoři do nemovitostí sestavili a analyzovali co nejvíce dat, aby přesně určili míru terminální kapitalizace projektu.
Investor kupuje plně obsazenou nemovitost za 100 milionů dolarů. NOI za první rok se odhaduje na 5, milionů dolarů. Míra vstupního limitu je tedy 5,%. O sedm enable později se trader domnívá, že sazba terminální kapitalizace je přibližně 4,%. V loňském roce se předpokládá NOI, která při tom zohlednila eskalaci nájemného, na 5,5 milionu USD (opět za předpokladu plné obsazenosti). Hodnota dalšího prodeje se odhaduje na 137,5 milionu USD (5,5 milionu USD v NOI děleno 4,% terminální kapitalizací nebo výstupem).
Pamatovat si údaje
