Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Co je míra kapitalizace?

Co je míra kapitalizace?

Míra kapitalizace (také známá jako cap rate) se ve světě komerčních nemovitostí používá k označení míry návratnosti, která se očekává při generování investice do nemovitosti. Toto opatření se počítá na základě čistého příjmu, který má nemovitost generovat, a vypočítá se vydělením čistého provozního výnosu hodnotou majetku z nemovitosti a je vyjádřeno v procentech. Používá se k odhadu potenciální návratnosti investice investora na trhu nemovitostí.

Ačkoli může být cap cap užitečná pro rychlé porovnání relativní hodnoty podobných investic do nemovitostí na trhu, neměla by být použita jako jediný ukazatel síly investice, protože nebere v úvahu pákový efekt, časovou hodnotu peněz a budoucí peněžní toky ze zlepšení majetku, mimo jiné. Neexistují žádná jasná rozmezí pro dobrou nebo špatnou sazbu stropu a do značné míry závisí na kontextu nemovitosti a trhu.

Shrnutí

  • Míra kapitalizace se vypočítá vydělením čistého provozního výnosu nemovitosti aktuální tržní hodnotou.
  • Tento poměr, vyjádřený v procentech, je odhadem potenciální návratnosti investora z investice do nemovitosti.
  • Cap rate je nejužitečnější jako srovnání relativní hodnoty podobných investic do nemovitostí.

Porozumění míře kapitalizace

Cap rate je nejoblíbenějším měřítkem, pomocí kterého se posuzuje investice do nemovitostí z hlediska jejich ziskovosti a potenciálu návratnosti. Míra stropu jednoduše představuje výnos nemovitosti v časovém horizontu jednoho roku za předpokladu, že je nemovitost koupena za hotovost, nikoli za půjčku. Míra kapitalizace označuje přirozenou, přirozenou a nevyužitou míru návratnosti.

Vzorec míry kapitalizace

Existuje několik verzí pro výpočet míry kapitalizace. V nejpopulárnějším vzorci se míra kapitalizace investice do nemovitosti vypočítá vydělením čistého provozního příjmu nemovitosti (NOI) aktuální tržní hodnotou. Matematicky,

Míra kapitalizace = čistý provozní příjem / aktuální tržní hodnota

kde,

Čistý provozní příjem je (očekávaný) roční příjem generovaný nemovitostí (jako je nájemné) a je dosažen odečtením všech výdajů vynaložených na správu nemovitosti. Mezi tyto výdaje patří náklady zaplacené na pravidelnou údržbu zařízení a také majetkové daně.

Aktuální tržní hodnota aktiva je současná hodnota nemovitosti podle převládajících tržních sazeb.

V jiné verzi se údaj počítá na základě původních kapitálových nákladů nebo pořizovacích nákladů nemovitosti.

Míra kapitalizace = čistý provozní příjem / kupní cena

Druhá verze však není příliš populární ze dvou důvodů. Zaprvé poskytuje nerealistické výsledky pro staré nemovitosti, které byly zakoupeny před několika lety / dekádami za nízké ceny, a zadruhé ji nelze použít na zděděnou nemovitost, protože jejich kupní cena je nulová, což znemožňuje rozdělení.

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí značně kolísají, je první verze využívající aktuální tržní cenu přesnější vyjádření ve srovnání s druhou verzí, která používá původní kupní cenu s pevnou hodnotou.

Příklady míry kapitalizace

Předpokládejme, že investor má 1 milion dolarů a uvažuje o investování do jedné ze dvou dostupných investičních možností – jedné, může investovat do státem vydaných státních dluhopisů, které nabízejí nominální roční úrok 3 procenta a jsou považovány za nejbezpečnější investice, a si může koupit komerční budovu s více nájemci, u nichž se očekává, že budou platit běžné nájemné.

Ve druhém případě předpokládejme, že celková výše nájemného za rok je 90 000 $ a investor musí zaplatit celkem 20 000 $ na různé náklady na údržbu a daně z majetku. Čistý příjem z investice do nemovitosti ponechává na 70 000 $. Předpokládejme, že během prvního roku zůstane hodnota nemovitosti stabilní na původní kupní ceně 1 milion $.

Míra kapitalizace bude počítána jako (Čistý provozní příjem / hodnota majetku) = 70 000 $ / 1 milion $ = 7%.

Tento výnos ve výši 7 procent generovaný investicí do nemovitostí je lepší než standardní výnos ve výši 3 procent dostupný z bezrizikových státních dluhopisů. Další 4 procenta představují výnos z rizika, které investor podstupuje investováním na trhu nemovitostí oproti investování do nejbezpečnějších státních dluhopisů, které přicházejí s nulovým rizikem.

Investice do nemovitostí je riskantní a může existovat několik scénářů, kdy se návratnost, vyjádřená měřítkem míry kapitalizace, může značně lišit.

Například několik nájemců se může odstěhovat a příjem z pronájmu nemovitosti se může snížit na 40 000 $. Snížení částky 20 000 USD na různé náklady na údržbu a daně z nemovitosti a za předpokladu, že hodnota nemovitosti zůstane na hodnotě 1 milion USD, míra kapitalizace dosáhne (20 000 USD / 1 milion USD) = 2%. Tato hodnota je menší než výnos dostupný z bezrizikových dluhopisů.

V jiném scénáři předpokládejme, že příjem z pronájmu zůstane na původních 90 000 USD, ale náklady na údržbu a / nebo daň z nemovitosti se významně zvýší, řekněme 50 000 USD. Míra kapitalizace pak bude (40 000 USD / 1 milion USD) = 4%.

V jiném případě, pokud se současná tržní hodnota nemovitosti sama sníží, řekněme 800 000 USD, přičemž příjmy z pronájmu a různé náklady zůstanou stejné, míra kapitalizace se zvýší na 70 000 USD / 800 000 USD = 8,75%.

Míra kapitalizace může v zásadě změnit různé úrovně příjmů generovaných z nemovitosti, náklady související s nemovitostí a aktuální tržní ocenění nemovitosti.

Přebytek výnosů, který je teoreticky k dispozici investorům do nemovitostí nad rámec investic do státních dluhopisů, lze přičíst souvisejícím rizikům, která vedou k výše uvedeným scénářům. Mezi rizikové faktory patří:

  • Věk, umístění a stav nemovitosti
  • Typ nemovitosti – vícegenerační, kancelářská, průmyslová, maloobchodní nebo rekreační
  • Solventnost nájemců a pravidelné příjmy z pronájmu
  • Termín a struktura nájmu nájemce
  • Celková tržní sazba nemovitosti a faktory ovlivňující její ocenění
  • Makroekonomické základy regionu i faktory ovlivňující podnikání nájemců

Interpretace míry kapitalizace

Jelikož sazby stropu vycházejí z předpokládaných odhadů budoucích příjmů, podléhají velkým rozdílům. Poté je důležité pochopit, co představuje dobrou maximální sazbu pro investici do nemovitosti.

Sazba také udává dobu, po kterou bude nutné získat zpět investovanou částku do nemovitosti. Například nemovitost se sazbou stropu 10% bude trvat přibližně 10 let, než se investice vrátí.

Různé míry omezení mezi různými vlastnostmi nebo různé míry omezení v různých časových horizontech u stejné nemovitosti představují různé úrovně rizika. Pohled na vzorec naznačuje, že hodnota limitní sazby bude vyšší u nemovitostí, které generují vyšší čistý provozní příjem a mají nižší ocenění, a naopak.

Řekněme, že existují dvě vlastnosti, které jsou podobné ve všech atributech, kromě toho, že jsou geograficky oddělené. Jeden je v nóbl centru města, zatímco druhý je na okraji města. Za stejných podmínek bude první nemovitost generovat vyšší nájemné ve srovnání s druhou, ale ty budou částečně kompenzovány vyššími náklady na údržbu a vyššími daněmi. Majetek v centru města bude mít ve srovnání s druhým relativně nižší sazbu díky své výrazně vysoké tržní hodnotě.

Znamená to, že nižší hodnota cap cap odpovídá lepšímu ohodnocení a lepší vyhlídce na návratnost s nižší úrovní rizika. Na druhou stranu vyšší hodnota limitní sazby znamená relativně nižší vyhlídky na návratnost investic do nemovitostí, a tedy vyšší míru rizika.

Zatímco výše uvedený hypotetický příklad umožňuje investorovi snadnou volbu jít s nemovitostí v centru města, scénáře reálného světa nemusí být tak jednoduché. Investor posuzující nemovitost na základě limitní sazby stojí před náročným úkolem určit vhodnou sazbu pro danou úroveň rizika.

Gordon Model Reprezentace pro Cap Rate

Další zastoupení limitní sazby pochází z Gordonova modelu růstu, který se také nazývá model slev na dividendy (DDM). Jedná se o metodu výpočtu vnitřní hodnoty ceny akcií společnosti nezávisle na aktuálních tržních podmínkách a hodnota akcie se vypočítá jako současná hodnota budoucích dividend akcie. Matematicky,

Hodnota akcií = očekávaný roční peněžní tok dividendy / (požadovaná míra návratnosti investora – očekávaná míra růstu dividendy)

Přeskupení rovnice a zobecnění vzorce nad dividendu,

(Požadovaná míra návratnosti – očekávaná míra růstu) = očekávaný peněžní tok / hodnota aktiv

Výše uvedená reprezentace odpovídá základnímu vzorci míry kapitalizace uvedenému v předchozí části. Očekávaná hodnota peněžních toků představuje čistý provozní příjem a hodnota aktiva odpovídá aktuální tržní ceně nemovitosti. To vede k tomu, že míra kapitalizace je ekvivalentní rozdílu mezi požadovanou mírou návratnosti a očekávanou mírou růstu. To znamená, že cap rate je jednoduše požadovaná míra návratnosti minus tempo růstu.

To lze použít k posouzení ocenění nemovitosti pro danou míru návratnosti očekávanou investorem. Řekněme například, že čistý provozní příjem nemovitosti je 50 000 $ a očekává se, že se zvýší o 2 procenta ročně. Pokud je očekávaná míra návratnosti investora 10 procent ročně, pak sazba čistého limitu dosáhne (10% – 2%) = 8%. Při použití ve výše uvedeném vzorci dojde k ocenění aktiva (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: