Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Definice komerčních nemovitostí (CRE)

Co je to komerční nemovitost (CRE)?

Komerční nemovitosti (CRE) jsou nemovitosti, které se používají výhradně k obchodním účelům nebo k poskytnutí pracovního prostoru, nikoli jako obytný prostor, který by místo toho představoval rezidenční nemovitost. Nejčastěji jsou komerční nemovitosti pronajímány nájemcům za účelem provádění činností generujících příjmy. Tato široká kategorie nemovitostí může zahrnovat vše od jediného výkladu až po obrovské nákupní centrum.

Komerční nemovitosti zahrnují několik kategorií, například maloobchodníky všeho druhu, kancelářské prostory, hotely a letoviska, nákupní centra, restaurace a zdravotnická zařízení.

Shrnutí

  • Komerční nemovitosti jsou nemovitosti, které se používají konkrétně k obchodním účelům nebo k vytváření výnosů.
  • Mezi čtyři hlavní třídy komerčních nemovitostí patří: kancelářské prostory; průmyslový; pronájem pro více rodin; a maloobchod.
  • Komerční nemovitosti poskytují investorům příjem z pronájmu i potenciální kapitálové zhodnocení.
  • Investice do komerčních nemovitostí obvykle vyžaduje od investorů více propracovanosti a větší množství kapitálu než v případě rezidenčních nemovitostí.
  • Veřejně obchodované investiční fondy do nemovitostí (REIT) jsou proveditelným způsobem, jak mohou jednotlivci nepřímo investovat do komerčních nemovitostí.

Základy komerčních nemovitostí

Komerční nemovitosti spolu s rezidenčními nemovitostmi tvoří dvě hlavní kategorie nemovitostí. Obytné nemovitosti zahrnují struktury vyhrazené pro lidské bydlení, nikoli pro komerční nebo průmyslové využití. Jak název napovídá, komerční nemovitosti se používají v obchodě a nemovitosti s více jednotkami, které slouží jako rezidence pro nájemce, se klasifikují jako komerční činnost pronajímatele.

Komerční nemovitosti se obvykle dělí do čtyř tříd, v závislosti na funkci:

  1. Kancelářský prostor;
  2. průmyslové použití;
  3. pronájem více rodin; a
  4. maloobchodní.

Jednotlivé kategorie mohou být také dále klasifikovány. Například kancelářské prostory jsou často charakterizovány jako třída A, třída B nebo třída C.

  • Třída A představuje nejlepší budovy z hlediska estetiky, stáří, kvality infrastruktury a umístění.
  • Třída B budovy jsou obvykle starší a nejsou tak konkurenceschopné – cenově výhodné – jako budovy třídy A. Investoři se často zaměřují na obnovu těchto budov.
  • Třída C. budovy jsou nejstarší, obvykle starší 20 let, které se nacházejí v méně atraktivních oblastech a vyžadují údržbu.

Všimněte si, že některé územní a licenční úřady dále rozbíjejí průmyslová vlastnictví – místa používaná pro výrobu a výrobu zboží, zejména těžkého zboží -, ale většina to považuje za podmnožinu komerčních nemovitostí.

Komerční leasingy

Některé podniky vlastní budovy, které obývají. Typičtějším případem však je, že komerční nemovitost je pronajata. Budovu obvykle vlastní investor nebo skupina investorů a inkasuje nájemné od každého podniku, který tam působí. Sazby komerčního pronájmu – cena za obsazení prostoru po stanovenou dobu – jsou obvykle uváděny v ročních nájemných dolarech na čtvereční stopu. Naopak ceny rezidenčních nemovitostí se uvádějí jako roční částka nebo měsíční nájem.

Komerční leasingy budou obvykle trvat od jednoho roku do 10 let a více, přičemž kancelářské a maloobchodní prostory budou v průměru dosahovat pět až desetiletých leasingů. To může být v kontrastu s krátkodobějšími ročními nebo meziměsíčními nájmy na bydlení.

Ve studii z roku 2017 provedené analytickou společností na trhu s nemovitostmi CBRE Group, Inc., analytik Alex Krasikov zjistil, že termín – délka – pronájmu je úměrný velikosti pronajatého prostoru. Údaje dále ukázaly, že nájemci vstupují do dlouhých leasingů, aby zajistili ceny v prostředí rostoucího trhu. To však není jejich jediný hnací faktor. Někteří nájemci s požadavky na velké prostory vstoupí do dlouhodobého pronájmu kvůli omezené dostupnosti nemovitosti, která odpovídá jejich potřebám.

Existují čtyři hlavní typy pronájmu komerčních nemovitostí, z nichž každý vyžaduje jinou úroveň odpovědnosti od pronajímatele a nájemce.

  • Nájem za jednu síť činí nájemce odpovědným za placení daní z nemovitostí.
  • Díky leasingu s dvojitou sítí (NN) je nájemce odpovědný za placení daní z nemovitosti a pojištění.
  • Díky leasingu triple-net (NNN) je nájemce odpovědný za placení daní z nemovitosti, pojištění a údržby.
  • V rámci hrubého pronájmu nájemce platí pouze nájemné a pronajímatel platí daně z majetku budovy, pojištění a údržbu.

Správa komerčních nemovitostí

Vlastnit a udržovat pronajaté komerční nemovitosti vyžaduje jejich úplnou a průběžnou správu. Majitelé nemovitostí si možná budou přát zaměstnat společnost zabývající se správou komerčních nemovitostí, která jim pomůže najít, spravovat a udržet nájemce, dohlížet na leasing a možnosti financování a koordinovat údržbu a prodejnost nemovitostí. Specializované znalosti společnosti pro správu komerčních nemovitostí jsou užitečné, protože pravidla a předpisy upravující tento majetek se liší podle státu, kraje, obce a průmyslu a velikosti.

Pronajímatel musí často najít rovnováhu mezi maximalizací nájemného a minimalizací volných míst a obratem nájemce. Obrat může být pro majitele CRE nákladný, protože prostor musí být přizpůsoben tak, aby vyhovoval konkrétním potřebám různých nájemců – řekněme, pokud se restaurace stěhuje do nemovitosti, která byla jednou obsazena studiem jógy.

Investice do komerčních nemovitostí

Investice do komerčních nemovitostí mohou být lukrativní a mohou sloužit jako zajištění proti volatilitě akciového trhu. Investoři mohou při prodeji vydělat peníze zhodnocením majetku, ale většina výnosů pochází z nájemného.

Přímá investice

Investoři mohou využívat přímé investice tam, kde se stanou pronajímateli prostřednictvím vlastnictví fyzického majetku. Lidé, kteří se nejlépe hodí pro přímé investice do komerčních nemovitostí, jsou ti, kteří mají buď značné množství znalostí o tomto odvětví, nebo kteří mohou zaměstnávat firmy, které je mají. Komerční nemovitosti jsou vysoce rizikové investice do nemovitostí s vysokou odměnou. Je pravděpodobné, že takový investor bude jedinec s vysokou čistou hodnotou, protože investování CRE vyžaduje značné množství kapitálu.

Ideální nemovitost je v oblasti s nízkou nabídkou CRE a vysokou poptávkou, která poskytne příznivé ceny za pronájem. Síla místní ekonomiky oblasti také ovlivňuje hodnotu nákupu CRE.

Nepřímé investice

Alternativně mohou investoři investovat na komerčním trhu nepřímo prostřednictvím vlastnictví různých cenných papírů na trhu, jako jsou Real Estate Investment Trusts (REIT), fondy obchodované na burze (ETF), které investují do akcií souvisejících s komerčním majetkem, nebo investováním do společností, které zajišťují na trh komerčních nemovitostí, jako jsou banky a realitní kanceláře.

Výhody komerčních nemovitostí

Jednou z největších výhod komerčních nemovitostí jsou atraktivní leasingové sazby. V oblastech, kde je množství nové výstavby omezeno buď pozemkem nebo zákonem, mohou mít komerční nemovitosti působivé výnosy a značné měsíční peněžní toky. Průmyslové budovy se obecně pronajímají za nižší sazbu, i když ve srovnání s kancelářskou věží mají také nižší režijní náklady.

Komerční nemovitosti těží také z porovnatelně delších leasingových smluv s nájemci než rezidenční nemovitosti. Tato dlouhá délka pronájmu poskytuje majiteli komerčních nemovitostí značné množství stability peněžních toků, pokud budovu obývají dlouhodobí nájemci.

Kromě toho, že nabízí stabilní a bohatý zdroj příjmů, nabízí komerční nemovitosti i potenciál pro zhodnocení kapitálu, pokud je nemovitost dobře udržována a udržována v aktuálním stavu. A stejně jako všechny formy nemovitostí je to odlišná třída aktiv, která může vyváženému portfoliu poskytnout možnost efektivní diverzifikace.

Nevýhody komerčních nemovitostí

Pravidla a předpisy jsou hlavním odrazujícím prvkem pro většinu lidí, kteří chtějí přímo investovat do komerčních nemovitostí. Daně, mechanika nákupu a odpovědnost za údržbu komerčních nemovitostí jsou pohřbeny ve vrstvách právnické osoby. Tyto požadavky se mění podle státu, kraje, odvětví, velikosti, zónování a mnoha dalších označení. Většina investorů do komerčních nemovitostí má buď odborné znalosti, nebo výplatní listinu lidí, kteří je mají.

Další překážkou je zvýšené riziko spojené s obratem nájemců, zvláště důležité v ekonomice, kde neočekávané uzavření maloobchodu ponechává nemovitosti prázdné s malým předstihem.

U rezidencí požadavky na vybavení jednoho nájemce obvykle odrážejí požadavky předchozích nebo budoucích nájemců. S komerčním majetkem však může mít každý nájemce velmi odlišné potřeby, které vyžadují nákladnou rekonstrukci. Majitel budovy pak musí upravit prostor tak, aby vyhovoval specializovanému obchodu každého nájemce. Komerční nemovitost s nízkým neobsazením, ale vysokým obratem nájemce může přesto přijít o peníze kvůli nákladům na renovaci pro příchozí nájemce.

Pro ty, kteří chtějí investovat přímo, je nákup komerční nemovitosti mnohem nákladnější záležitostí než rezidenční nemovitost. Navíc, i když nemovitosti obecně patří mezi nelikvidnější třídy aktiv, transakce s komerčními budovami mají tendenci se pohybovat obzvláště pomalu.

Klady

  • Zajištění proti akciovému trhu

  • Vysoce výnosný zdroj příjmů

  • Stabilní peněžní toky od dlouhodobých nájemců

  • Potenciál zhodnocení kapitálu

Výhled a prognózy pro komerční nemovitosti

Americký trh komerčních nemovitostí se během recese v letech 2008–2009 stal velkým hitem, od roku 2010 však zaznamenal každoroční zisky. Tyto zisky pomohly získat zpět téměř všechny ztráty z období recese.

„Výroční zpráva amerického trhu nemovitostí za rok 2019“, kterou vydává CBRE, věří:

I když je pozdě v ekonomickém cyklu, výhled zůstává velmi dobrý pro všechny čtyři hlavní typy aktiv komerčních nemovitostí. Hodnoty budou minimálně oceněny, ale návratnost příjmů by měla zůstat zdravá.

Jiné ukazatele však naznačují, že trh komerčních nemovitostí dosáhl vrcholu v cyklu růstu po recesi. Podle kalifornské realitní společnosti Ten-X Growth skončily ceny komerčních nemovitostí v roce 2018 až o 1% oproti roku 2017.

Zpráva Ten-X poznamenala, že konečný součet komerčních nemovitostí v roce 2018 potvrzuje jejich pohled na ceny cen v pozdním ekonomickém cyklu. Výzkum firmy zjistil, že volná pracovní místa rostou, růst nájemného se zpomaluje a tržní úrokové sazby rostou

Jak uvádí Forbeszejména maloobchodní sektor se ukázal jako bod bolesti na širším trhu komerčních nemovitostí, protože rozsáhlé zavírání obchodů se v roce 2017 zintenzivnilo a pokračovalo i v roce 2018. Například populární nákupní centrum REIT Westfield Corporation vidělo, že jejich cena akcií mezi polovinou klesla o 30% -2016 a konec roku 2017, než se zvrátily některé ztráty do ledna 2018. Unibail-Rodamco SE získala Westfield za 15,8 miliardy USD, čímž vytvořila Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Většina firem však tvrdí, že trh s nemovitostmi zůstává celkově zdravý. JP Morgan ve svém „Commerical Real Estate Outlook“ na rok 2019 do značné míry souhlasila s názorem CBRE a uvedla, že rok 2018 byl devátým rokem zvyšování nájemného a ocenění komerčních nemovitostí. Morgan předpovídá, že toto tempo se zpomalí, ale bude pokračovat, a poklesu se dočká až po roce 2019.

Všimněte si, že pandemie COVID-19 doposud ve skutečnosti nezpůsobila podstatný pokles hodnoty nemovitostí a hodnoty nemovitostí zůstaly stabilní nebo dokonce vzrostly, podobně jako akciový trh do podzimu 2020. To je klíčový rozdíl mezi hospodářský spad, ke kterému došlo v roce 2020, a co se stalo o deset let dříve.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: