Kalendář


Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

15 tipů pro nákup nemovitosti k prvnímu pronájmu

Uvažujete o koupi investiční nemovitosti? Nemovitosti přinesly mnoho nejbohatších lidí na světě, takže existuje spousta důvodů k domněnce, že jde o zdravou investici. Odborníci se však shodují, že stejně jako u každé investice je lepší se dobře orientovat, než se ponoříte do stovek tisíc dolarů. Zde jsou věci, které byste měli zvážit a prozkoumat.

Shrnutí

  • Nákup investiční nemovitosti za účelem získání příjmu z pronájmu může být riskantní.
  • Kupující obvykle budou muset zajistit alespoň 20% zálohu.
  • Být pronajímatelem vyžaduje širokou škálu dovedností, které mohou být stejně rozmanité jako porozumění základním zákonům nájemců, aby bylo možné opravit netěsný faucet.
  • Odborníci doporučují finanční polštář pro případ, že nemovitost neprenajmete nebo pokud příjem z pronájmu nepokrývá hypotéku.

1. Jste vystřižený jako pronajímatel?

Znáte svou cestu kolem sady nástrojů? Jak jste na tom s opravou sádrokartonu nebo ucpáním toalety? Jistě, můžete někomu zavolat, aby to udělal za vás, nebo byste si mohli najmout správce nemovitosti, ale to se promítne do vašich zisků. Majitelé nemovitostí, kteří mají jeden nebo dva domy, často provádějí své vlastní opravy, aby ušetřili peníze.

To se samozřejmě mění, když do svého portfolia přidáte další vlastnosti. Lawrence Pereira, prezident společnosti King Harbor Wealth Management v Redondo Beach v Kalifornii, žije na západním pobřeží, ale vlastní nemovitosti na východním pobřeží. Jako někdo, kdo říká, že není vůbec šikovný, dělá to dobře. Jak? „Dal jsem dohromady solidní tým uklízečů, údržbářů a dodavatelů,“ říká Pereira...

To se nedoporučuje pro nové investory, ale jakmile se dostanete do povědomí o investování do nemovitostí, nemusíte zůstat místní.

Pokud nejste šikovný typ a nemáte spoustu rezervní hotovosti, být pro vás nemusí být tím správným.

2. Splaťte osobní dluh

Zdatní investoři mohou nést dluh jako součást své strategie portfoliových investic, ale průměrný člověk by se jim měl vyhnout. Pokud máte studentské půjčky, nezaplacené účty za lékařskou péči nebo děti, které brzy navštíví vysokou školu, pak nákup nemovitosti k pronájmu nemusí být správný krok.

Pereira souhlasí s tím, že opatrnost je klíčová a říká: „Není nutné splácet dluh, pokud je váš výnos z nemovitosti větší než náklady na dluh. To je výpočet, který musíte udělat.“ Pereira navrhuje mít peněžní polštář. „Nedávejte se do situace, kdy vám chybí peníze, abyste mohli splácet svůj dluh. Vždy mějte jistotu.“..

3. Zajistěte zálohu

Investice do nemovitostí obecně vyžadují větší zálohu než nemovitosti vlastněné majiteli; mají přísnější požadavky na schválení. 3%, která jste možná vložili do domu, kde aktuálně žijete, nebudou pracovat pro investiční nemovitost. Budete potřebovat alespoň 20% zálohu, protože hypotéční pojištění není k dispozici na pronájem nemovitostí. Zálohu můžete získat prostřednictvím bankovního financování, například prostřednictvím osobní půjčky.

4. Najděte správné umístění

Poslední věc, kterou chcete, je uvíznout s pronajatou nemovitostí v oblasti, která upadá, spíše než stabilní nebo nabírá páru. Město nebo lokalita, kde počet obyvatel roste a probíhá plán revitalizace, představuje potenciální investiční příležitost.

Při výběru výhodné rentabilní nemovitosti vyhledejte místo s nízkými daněmi z nemovitosti, slušnou školní čtvrtí a spoustou vybavení, jako jsou parky, nákupní střediska, restaurace a kina. Navíc sousedství s nízkou kriminalitou, přístupem k veřejné dopravě a rostoucím trhem pracovních míst může znamenat větší rezervu potenciálních nájemců.

5. Měli byste nakupovat nebo financovat?

Je lepší nakupovat v hotovosti nebo financovat svůj investiční majetek? To záleží na vašich investičních cílech. Placení hotovosti může pomoci generovat pozitivní měsíční peněžní tok. Vezměte si pronajatou nemovitost, jejíž koupě stojí 100 000 $. Díky příjmům z pronájmu, daním, odpisům a dani z příjmu mohl kupující hotovosti vidět roční výdělky 9 500 USD nebo 9,5% roční návratnost investice 100 000 USD.

Na druhou stranu vám financování může poskytnout větší návratnost. Pro investora, který staví 20% na dům, se složením 4% na hypotéku, po započtení provozních nákladů a dodatečných úroků, se zisk zvyšuje zhruba na 5 580 $ ročně. Peněžní tok je pro investora nižší, ale 27,9% roční návratnost investice 20 000 USD je mnohem vyšší než 9,5% vydělaných kupujícím hotovosti.

6. Dejte si pozor na vysoké úrokové sazby

Náklady na půjčení peněz mohou být v roce 2020 relativně levné, ale úroková sazba investiční nemovitosti je obecně vyšší než tradiční úroková sazba hypotéky. Pokud se rozhodnete financovat svůj nákup, potřebujete nízkou splátku hypotéky, která vám příliš nezasáhne měsíční zisky.

7. Vypočítejte své marže

Firmy z Wall Streetu, které kupují nemovitosti v nouzi, usilují o návratnost 5% až 7%, protože mimo jiné musí platit zaměstnance. Jednotlivci by si měli stanovit cíl 10% návratnosti. Odhadujte náklady na údržbu na 1% hodnoty nemovitosti ročně. Mezi další náklady patří pojištění majitelů domů, možné poplatky za sdružení majitelů domů, daně z majetku, měsíční výdaje, jako je ochrana před škůdci, a terénní úpravy, spolu s pravidelnými náklady na údržbu oprav.

8. Investujte do pojištění pronajímatele

Chraňte svou novou investici: Kromě pojištění majitelů domů zvažte nákup pojištění pronajímatele. Tento typ pojištění obecně kryje poškození majetku, ušlý příjem z pronájmu a ochranu odpovědnosti.—V případě, že nájemce nebo návštěvník utrpí zranění v důsledku problémů s údržbou majetku.

Chcete-li snížit své náklady, prozkoumejte, zda vám poskytovatel pojištění umožní spojit pojištění pronajímatele s pojistkou vlastníka domu.

9. Faktor neočekávaných nákladů

Nejsou to jen náklady na údržbu a údržbu, které pojí váš příjem z pronájmu. Vždy existuje potenciál pro případ nouze – například poškození střechy hurikánem nebo prasknutí potrubí, které zničí podlahu v kuchyni. Naplánujte si vyčlenění 20% až 30% ze svého příjmu z pronájmu na tyto typy nákladů, abyste měli fond na včasné opravy.

10. Vyhněte se fixačnímu svršku

Je lákavé hledat dům, který můžete za výhodnou cenu získat a pronajmout si nemovitost k pronájmu. Pokud je to však vaše první vlastnost, je to pravděpodobně špatný nápad. Pokud nemáte dodavatele, který by dělal kvalitní práci za nízkou cenu – nebo pokud nemáte zkušenosti s rozsáhlými domácími úpravami -, pravděpodobně byste za renovaci zaplatili příliš mnoho. Místo toho hledejte dům, jehož cena je nižší než tržní cena a vyžaduje pouze drobné opravy.

11. Výpočet provozních nákladů

Provozní náklady na váš nový majetek se budou pohybovat mezi 35% a 80% vašeho hrubého provozního příjmu. Pokud si účtujete 1 500 $ za nájem a vaše výdaje jsou 600 $ za měsíc, činíte 40% za provozní výdaje. Pro ještě jednodušší výpočet použijte pravidlo 50%. Pokud je nájemné, které si účtujete, 2 000 $ měsíčně, očekávejte, že zaplatíte celkové výdaje 1 000 $.

12. Určete svůj návrat

Jaká je vaše návratnost každého dolaru, který investujete? Akcie mohou nabídnout návratnost 7,5% v hotovosti, zatímco dluhopisy mohou zaplatit 4,5%. 6% návratnost v prvním roce pronajímatele je považována za zdravou, zejména proto, že tento počet by měl v průběhu času stoupat.

13. Kupte si levný dům

Čím dražší je dům, tím vyšší budou vaše průběžné výdaje. Někteří odborníci doporučují začít s domem ve výši 150 000 $ v nadcházejícím sousedství. Odborníci navíc doporučují, abyste nikdy nekupovali nejhezčí dům na prodej v bloku, přesněji v případě nejhoršího domu v bloku.

14. Poznejte své zákonné povinnosti

Majitelé půjčoven musí být obeznámeni se zákony pronajímatele v jejich stavu a prostředí. Je důležité porozumět například právům vašich nájemců a vašim povinnostem týkajícím se složení kauce, požadavků na leasing, pravidel vystěhování, spravedlivého bydlení atd., Abyste se vyhnuli právním potížím.

15. Zvažte rizika vs. odměny

Při každém finančním rozhodnutí musíte určit, zda výplata stojí za potenciální rizika. Má pro vás investice do nemovitostí ještě smysl?

Rizika

  • Přestože jsou příjmy z pronájmu pasivní, nájemníci mohou být pro potíž, pokud nepoužíváte společnost pro správu nemovitostí.

  • Pokud je váš upravený hrubý příjem (AGI) vyšší než 200 000 $ (svobodný) nebo 250 000 $ (manželské podání společně), může se na vás vztahovat 3,8% přirážka k čistému příjmu z investice, včetně příjmu z pronájmu...

  • Pokud je váš upravený hrubý příjem (AGI) vyšší než 200 000 $ (svobodný) nebo 250 000 $ (manželské podání společně), může se na vás vztahovat 3,8% přirážka k čistému příjmu z investice, včetně příjmu z pronájmu...

  • Příjem z pronájmu nemusí pokrýt celkovou splátku hypotéky.

  • Na rozdíl od akcií nemůžete okamžitě prodat nemovitost, pokud trhy zhatnou nebo potřebujete hotovost.

  • Vstupní a výstupní náklady mohou být vysoké.

  • Pokud nemáte nájemce, musíte uhradit všechny výdaje.

Odměny

  • Protože je váš příjem pasivní, bez ohledu na počáteční investice a náklady na údržbu, můžete vydělat peníze a většinu času a energie věnovat své běžné práci.

  • Pokud se hodnoty nemovitostí zvýší, zvýší se také vaše investice.

  • Nemovitosti můžete vložit do samořízené IRA (SDIRA).

  • Příjem z pronájmu není zahrnut jako součást vašeho příjmu, který podléhá dani ze sociálního zabezpečení.

  • Úroky, které platíte za půjčku na investici do nemovitosti, jsou daňově odečitatelné.

  • Krátce po další krizi jsou hodnoty nemovitostí obecně stabilnější než akciový trh.

  • Na rozdíl od investic do akcií nebo jiných finančních produktů, které nevidíte ani se jich nedotknete, je nemovitost hmotným hmotným majetkem.

Závěrečné slovo

Buďte realističtí ve svých očekáváních. Stejně jako u každé investice, ani pronájem nemovitosti neprovede hned velkou měsíční výplatu a výběr nesprávné nemovitosti může být katastrofickou chybou.

U své první pronajaté nemovitosti zvažte spolupráci se zkušeným partnerem. Nebo si na nějaký čas pronajměte svůj vlastní dům, abyste otestovali svou náchylnost k tomu, že jste pronajímatelem.

Kliněte pro ohodnocení článku!
[Celkem: 0 Průměrné hodnocení: 0]
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: