Kalendář

Připravujeme pro vás kalendář s "earnings calls", IPOs, SPAC mergery a dalším.

Hlavní události dne s vlivem na trhy

Definice přístupu k příjmům

AkciePrůvodce.cz > Investování  > Alternativní investice  > Investice do nemovitostí  > Definice přístupu k příjmům

Definice přístupu k příjmům

Jaký je přístup k příjmům?

Přístup založený na výnosech, někdy označovaný jako přístup založený na kapitalizaci příjmu, je druh metody hodnocení nemovitosti, která umožňuje investorům odhadnout hodnotu nemovitosti na základě příjmu, který nemovitost generuje. Používá se tak, že se vezme čistý provozní příjem (NOI) z inkasovaného nájemného a vydělí se mírou kapitalizace.

Jak funguje přístup k příjmům

Příjmový přístup se obvykle používá pro nemovitosti vytvářející příjem a je jedním ze tří populárních přístupů k oceňování nemovitostí. Ostatní jsou nákladový přístup a přístup ke srovnání. Příjmový přístup professional ocenění nemovitostí je podobný diskontovanému peněžnímu toku (DCF) pro finance. Příjmový přístup diskontuje budoucí hodnotu nájemného podle míry kapitalizace.

Při použití přístupu založeného na výnosech pro nákup nemovitosti k pronájmu investor bere v úvahu výši generovaného výnosu a další faktory, aby určil, za kolik může nemovitost za současných tržních podmínek prodat. Kromě určení, zda trader může mít z pronájmu nemovitosti prospěch, bude věřitel chtít znát jeho potenciální riziko splácení, pokud investorovi poskytne hypotéku.

Ze tří metod oceňování nemovitostí je přístup k příjmům považován za nejvíce zapojený a obtížný.

Zvláštní úvahy

Při použití přístupu založeného na výnosech pro nákup nemovitosti k pronájmu musí trader vzít v úvahu také stav nemovitosti. Potenciální velké opravy, které mohou být nutné, mohou podstatně snížit budoucí zisky.

Investor by měl navíc zvážit, jak efektivně nemovitost funguje. Pronajímatel může například dávat nájemcům snížení nájemného výměnou za dokončení práce ve dvoře nebo za jiné povinnosti. Možná, že konkrétní nájemci čelí ekonomickým obtížím, které by se měly v příštích několika měsících obrátit, a pronajímatel je nechce vystěhovat. Pokud není vybírané nájemné vyšší než běžné výdaje, investor nemovitost pravděpodobně nekoupí.

U přístupu založeného na příjmech mají sazba stropu a odhadovaná hodnota inverzní vztah – snížení rychlosti stropu zvyšuje odhadovanou hodnotu

Investor musí také zjistit, kolik průměrných jednotek je v daném okamžiku prázdných. Nepřijetí úplného nájemného od každé jednotky ovlivní příjmy investora z nemovitosti. To je obzvláště důležité, pokud nemovitost velmi potřebuje opravy a mnoho jednotek je neobsazeno – což naznačuje nízkou míru obsazenosti. Pokud jednotky nejsou pravidelně vyplňovány, bude výběr nájemného nižší, než by mohl být, a nákup nemovitosti nemusí být v nejlepším zájmu investora.

Shrnutí

  • Výnosový přístup je metoda oceňování nemovitostí, která používá odhadovaný příjem k určení reálné hodnoty.
  • Vypočítává se vydělením čistého provozního příjmu mírou kapitalizace.
  • Kupující by měl při používání přístupu k příjmům věnovat zvláštní pozornost stavu nemovitosti, provozní efektivitě a volnému místu.

Příklad přístupového přístupu

V případě výnosového přístupu používá investor k výběru míry kapitalizace tržní prodeje srovnatelných produktů. Například při oceňování čtyřbytového bytového domu v konkrétním kraji se trader dívá na nedávné prodejní ceny podobných nemovitostí ve stejném kraji. Po výpočtu míry kapitalizace může investor NOI pronajímané nemovitosti vydělit touto sazbou. Například nemovitost s čistým provozním výnosem (NOI) 700 000 USD a zvolenou mírou kapitalizace 8% má hodnotu 8,75 milionu USD.

0/5 (0 Reviews)
Žádné příspěvky

Komentář
Jméno
E-mail
Web

error: